● 本报记者王雪青星合证券
有“泉城”之称的济南，坐落着一个大型社区——鲁能领秀城，拥有从幼儿园到高中的18所优质学校以及十余万常住居民。在这里，有一座商业综合体备受瞩目，它就是中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金中国绿发商业REIT”）的底层资产——领秀城贵和购物中心。
5月30日，中金中国绿发商业REIT正式获得中国证监会准予注册批复。近期，中国证券报记者走进领秀城贵和购物中心，实地探访这个“社区客厅”如何探索绿色商业的可持续发展路径。
打造全能型生活广场
“我们的商圈不是在城市地理区位的中心位置，却是济南南城的生活中心。”领秀城贵和购物中心副总经理王宁在采访中表示，依托济南规模领先的社区集群，该项目承载着较为稳定且高频的消费基本盘，这种优势正转化为持续升级的商业动能。
领秀城一直把教育配套放在重要位置。自2010年起星合证券，领秀城先后签约泉秀小学、育秀中学等一流学校；历经十余载，周边已形成覆盖幼儿园至高中的优质教育资源——10所幼儿园、4所小学、3所中学和1所高中。同时，该区域集聚了逾13万常住人口，堪称教育型家庭社区，为领秀城贵和购物中心构筑了客群基础。
“项目历经二十年沉淀，已形成深厚的社区情感纽带。”王宁在访谈中着重提到，随着首批业主子女逐渐步入社会，新生代消费群体正在重塑社区商业格局。我们通过‘三轴驱动’策略构建青年社交生态圈，以网红品牌矩阵打造时尚风向标，以潮流运动品牌及新能源汽车体验店构筑场景化消费场域，以国内外前沿艺术展览构建文化磁场。这种复合业态布局持续吸引着追求生活品质与文化共鸣的年轻客群。"
此外，领秀城贵和购物中心作为周边5公里范围内唯一体量超10万平方米的大型综合性购物中心，辐射周边人口约50万人，填补了区域内高品质商业的空白；依托希尔顿酒店、5A甲级写字楼鲁能国际中心，形成商务与商业共生矩阵，吸引商务客群及差旅消费；通过创新打造绿色低碳主题空间与潮流艺术IP展览，成为了城市级文旅消费目的地。
“我们不仅是一个购物中心，更是这片区域的社交平台、亲子空间、情绪出口。”王宁说。2014年12月开业至今，领秀城贵和购物中心就定位为集购物体验、体育休闲、生活服务于一体的全能型生活广场，是济南市南部地区头部商业综合体项目，同时也是济南首个全景式家庭购物中心。商场的平均出租率稳定在约95%的水平，客流量、营收、利润等核心数据一直呈现稳步上升的趋势。
绿色节能的“社区客厅”
走进领秀城贵和购物中心星合证券，引人注目的不仅是琳琅满目的店铺，还有穹顶之上6000平方米的光伏矩阵。2000余块深灰色太阳能电池板铺陈，在阳光的照射下熠熠生辉。这套绿色供能系统正将阳光能量源源不断地转化为这个“社区客厅”的清洁能源。
据介绍，这是山东省装机容量最大的商业综合体光伏发电项目，自2022年并网以来，年均输出清洁电能逾120万千瓦时，以25年生命周期测算，可替代标准煤上万吨，减排二氧化碳3万余吨，其环境效益等同于栽下165万棵树。
更重要的是，这些绿电直接供给商场日常运营用能，将光伏效益转化为实实在在的运营成本优化。“我们正以屋顶电站为支点，撬动商业综合体的低碳转型。”王宁表示。
值得一提的是，当前REITs市场已构建“首发+扩募”双轮协同发展新格局。作为中国绿发投资集团有限公司旗下专业化商业资产运管平台，鲁能商管将通过担任本项目的原始权益人及外部管理机构，持续深耕消费基础设施领域价值提升。从资产布局看，除山东外，中国绿发投资集团管理的核心商业资产已形成京津冀、成渝、长三角等核心城市群的战略覆盖，构建起跨区域资产组合优势。
此外，中国绿发集团还拥有较为充足的在建同类资产，未来根据集团规划以及基金扩募安排，将选择优质资产分阶段适时注入本项目平台。
焕新潮流消费体验
如果说绿色节能是领秀城贵和购物中心的“幕后功臣”，那“好买”就是商场的显性标签。品类齐全、品牌时尚、价格亲民、环境舒适，顾客在这里很容易挑选到心仪的商品。能做到这一点，商场从招商到运营都下了很大力气。“有的品牌可能需要持续沟通2年到3年才能谈下来。招商人员经常跑到北京、上海、广州等城市看项目、谈品牌。”王宁说。
近年来，“首店经济”已成为商业领域保持活力与吸引力的关键要素，领秀城贵和购物中心深谙此道，不断焕新品牌业态，为消费者带来持续的新鲜感。例如，2024年商场引入了M Stand咖啡，该店凭借风格化的线下咖啡场景，迅速成为商场的流量担当。
在核心店铺方面，华为智能生活馆、特斯拉、迪卡侬、BHG、耀莱成龙影城等知名品牌持续发挥着强大的号召力。同时，购物中心还引入了众多网红及首店品牌，如霸王茶姬、喜茶、P9P9、KKV等，为消费者带来了全新的消费体验。
商场还通过举办“复古咖啡艺术节”“冰上烛光音乐会”等活动，以及打造《黑神话·悟空》限时快闪体验馆、乌镇戏剧节《拯救疯帽子》华东首演等互动体验场景，聚焦新一代消费群体对潮流文化、音乐社交、艺术体验等多元化需求。此外，商场还联合小红书KOL推广夜间市集和露营活动，强化“潮流社交圣地”标签。
领秀城贵和购物中心以创新商业逻辑构建了流量吸附、用户沉淀、消费转化的商业闭环。财务数据显示星合证券，该项目2023年实现营收1.5亿元，2024年营收约1.6亿元，显示了较为强劲的成长韧性。业绩提升不仅验证了商场运营策略的有效性，更体现了其将瞬时流量转化为长效消费力的商业智慧。
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